La cuarta edición del European Real Estate Logistic Census, elaborado conjuntamente por la consultora Savills y el inversor en activos logísticos Tritax EuroBox, ha sido presentada esta semana. El estudio, realizado en el verano de 2024, ha contado con las respuestas de 642 actores del mercado inmobiliario logístico, entre usuarios, inversores, promotores, propietarios, consultores y agentes de toda Europa.

Phil Redding, CEO de Tritax EuroBox, ha explicado: “Los resultados de nuestro estudio muestran que, a pesar de las difíciles condiciones operativas, la confianza de los usuarios está mejorando en todo el mercado y es probable que la demanda de inmuebles logísticos aumente durante el año 2025 y siguientes. Los inquilinos de naves logísticas se enfrentan a nuevas prioridades de negocio que podrían cambiar las reglas del juego, desde el cumplimiento de normativas ESG más estrictas, hasta garantizar la eficiencia energética, pasando por consideraciones en torno a la relocalización y nearshoring. Los activos modernos, bien ubicados y de alta calidad desempeñarán un papel fundamental en el cumplimiento de estos objetivos operativos en un mercado que está en rápida evolución”.

Por su parte, Kevin Mofid, responsable de Logistics Research EMEA en Savills, ha destacado: "En los últimos cuatro años, el European Real Estate Logistics Census, se ha posicionado como un indicador clave del mercado inmobiliario logístico en toda Europa. Con un nivel récord de encuestados este año, es interesante que el 53% de los usuarios espera contratar más superficie en los próximos tres años. El aumento de la contratación del 20% registrado en el segundo trimestre de 2024 demuestra que esta tendencia es ya una realidad. No obstante, de nuestra última encuesta se desprende que sigue existiendo una amplia gama de prioridades para los usuarios que suponen un reto tanto para los promotores e inversores en toda Europa”. En su opinión, “la disponibilidad de energía, la automatización y el cumplimiento de los requisitos de sostenibilidad serán las fuerzas motrices del mercado a lo largo de 2025 y en ejercicios posteriores”.

Aunque el 51% de los usuarios cree que las condiciones de negocio son más favorables que hace un año (frente al 42% en 2023 y el 35% en 2022), el 69% ha reducido o retrasado sus planes generales de expansión debido a las actuales expectativas económicas. Sin embargo, de ese 69%, solo el 6% ha suspendido sus planes indefinidamente, mientras que el 32% los ha retrasado entre 1 y 2 años y el 24% entre 2 y 5 años.

El estudio apunta a que las necesidades de espacio adicional de uso logístico se percibirán durante el segundo semestre de 2024 así como en 2025 y con posterioridad. En este sentido, un 29% de los operadores que han participado en la muestra espera alquilar más espacio en los próximos 12 meses, mientras que el 70% tiene previsto mantener su metraje actual. El 53% de los ocupantes espera ocupar más espacio en el periodo comprendido de 1 a 3 años (+15 puntos porcentuales). 

Mercados y tipo de demanda en los planes de expansión

Los planes de expansión que tienen los operadores para los próximos tres años se concentran, principalmente, en los principales mercados de Europa Occidental. Alemania sigue siendo el principal mercado objetivo este año, seguido de Francia. España se sitúa como cuarto destino en los planes de expansión de los usuarios de espacio logístico y el tercero entre los inversores en busca de compra de activos, mencionado por el 54% de los encuestados tras Alemania (65%) y Francia (56%).

Para reducir el riesgo de interrupciones, el 25% de los usuarios apunta que ha acortado (relocalizado) su cadena de suministro en los últimos tres años. Este hecho implica que, en el próximo trienio, el 27% diversificará su base de proveedores, mientras que el 17% analizará la flexibilización de las rutas de transporte

En cuanto a la superficie que buscan mayoritariamente los encuestados, un 58% busca edificios con una superficie de entre 10.000 y 39.999 metros cuadrados. Por su parte, los retailers son, en mayor medida que los fabricantes o los proveedores de logística de terceros (3PL), los más susceptibles de generar una demanda de mayor superficie (más de 40.000 metros cuadrados) y de unidades urbanas más pequeñas (menos de 5.000 metros cuadrados), lo que refleja la continua evolución del modelo omnicanal.

ESG y eficiencia energética en el punto de mira

Más de la mitad de los encuestados calificaron de importantes o muy importantes las categorías relacionadas con los objetivos/normativa ESG; los requisitos energéticos; la robótica, la automatización y la IA/tecnología; y la revolución del transporte. El hecho de que un 69% se haya decantado por los objetivos y normativa ESG como uno de los aspectos prioritarios puede sugerir la incertidumbre que existe en torno al alcance de la futura regulación de la UE. Este porcentaje se eleva al 82% en el caso de los operadores 3PL, que, en el momento de licitar, se enfrentan a una mayor presión por parte de sus clientes para que garanticen que sus operaciones cumplen con las normas ESG más estrictas. 

Las medidas aplicadas en el terreno de la sostenibilidad y cumplimento de la normativa ESG por parte de los usuarios de espacios logísticos incluyen iniciativas tangibles y cuantificables en el ámbito de la eficiencia energética/reducción de la demanda (44%), una disminución de los residuos y/reciclado (36%) y el uso de energías renovables (28%). No obstante, el uso de energía de fuentes limpias, que era el principal objetivo en 2023, ha pasado a ser la tercera, probablemente debido al descenso de los costes energéticos. 

Avances tecnológicos y eficiencia energética

El 68% de los encuestados considera que el aumento de los requisitos energéticos es importante o muy importante para sus operaciones futuras. Estos players son cada vez más conscientes de la necesidad de obtener un suministro eléctrico adecuado en el contexto actual marcado por los distintos sucesos geopolíticos, de infraestructuras existentes y de llegada de tecnologías que consumen mucha energía, como la automatización y la IA. De hecho, en los últimos 12 meses, el 37% de los ocupantes invirtió en robótica y automatización de almacenes, el 33% en análisis predictivo u optimización y el 28% en vehículos eléctricos, lo que implicará un aumento del consumo de energía. La automatización de almacenes es una tendencia que irá a más, ya que el 43% de los participantes en la encuesta espera invertir en este aspecto en los próximos dos años.

Phil Redding: "Los resultados de nuestro estudio muestran que, a pesar de las difíciles condiciones operativas, la confianza de los usuarios está mejorando en todo el mercado y es probable que la demanda de inmuebles logísticos aumente durante el año 2025 y siguientes"

Asimismo, es probable que estos factores favorezcan la rotación hacia edificios modernos y de mayor calidad, que cuenten con las especificaciones necesarias para facilitar las operaciones tecnológicas, siempre y cuando estos edificios dispongan de una disponibilidad de energía adecuada.

Electrificación de las flotas

El 29% de los usuarios planea reducir el uso de transporte con alta emisión de carbono en los próximos tres años (siendo esta la prioridad principal en la evolución de la cadena de suministro). El 23% ha avanzado en la instalación de puntos de carga para vehículos eléctricos privados en el último año, mientras que el sólo 13% ha instalado puntos de carga para camiones eléctricos en el mismo período. Esta situación refleja la incertidumbre sobre las diversas variables que afectan al transporte, como las soluciones de combustible, la capacidad futura de las redes eléctricas, la disponibilidad local de energía y saca a colación si los sistemas de carga privados son la mejor opción para las flotas logísticas.

Kevin Mofid: "En los últimos cuatro años, el European Real Estate Logistics Census, se ha posicionado como un indicador clave del mercado inmobiliario logístico en toda Europa. Con un nivel récord de encuestados este año, es interesante que el 53% de los usuarios espera contratar más superficie en los próximos tres años"

Para reducir el riesgo de interrupciones, el 25% de los usuarios apunta que ha acortado (relocalizado) su cadena de suministro en los últimos tres años. Este hecho implica que, en el próximo trienio, el 27% diversificará su base de proveedores, mientras que el 17% analizará la flexibilización de las rutas de transporte.

El reshoring probablemente será un impulsor del mercado a lo largo de varios años: el 45% percibe ya este hecho en el horizonte y lo considera potencialmente 'transformador' para su estrategia inmologística.

El bienestar de los empleados desempeña un papel importante en la estrategia inmobiliaria logística del 74% de los participantes en el estudio. De ellos, entre el 20% y el 30% consideran que la disponibilidad de transporte público, espacio público e iluminación natural son los el primero o segundo factor para proporcionar bienestar a los empleados. Sin embargo, los comedores (60%), las duchas y las taquillas (43%) siguen siendo los más valorados.